订金不具有定金的性质，一般情况下，交付定金的视作交付预付款。另外，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。

    购房者在交付订金后不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属于以下情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

   1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的。

   2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的。

   3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的。

   4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

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